Leestijd: 11 minuten, door Haico van Nunen, Renda (November 2020)
In deze artikelenserie blikken we terug op stukken die we enkele jaren geleden schreven. Dit keer staat het thema sturen op duurzaam bezit centraal. Hoe kun je als beleidsmaker keuzes maken die recht doen aan alle ambities?
Die vraag is de afgelopen vijf jaar alleen maar urgenter geworden. De ambities zijn groter, terwijl de opgave complexer is geworden. Nieuwe vraagstukken, zoals netcongestie en de afbouw van saldering, spelen inmiddels een belangrijke rol. Tegelijkertijd zijn er ook positieve ontwikkelingen. Met de komst van de Standaard is er meer houvast ontstaan en circulariteit krijgt steeds nadrukkelijker een plek binnen duurzaam vastgoedbeleid.
Toch worstelen veel gemeenten nog altijd met het opstellen van WijkUitvoeringsPlannen. De praktijk laat zien dat het helpt om buurten op een andere manier te ordenen, zodat keuzes beter onderbouwd en plannen concreter kunnen worden gemaakt. In dit artikel, wat nog steeds relevant is, lichten we toe waarom die andere ordening nodig is en hoe deze kan bijdragen aan beter sturen op duurzaam bezit.
De ambitie van overheden en bestuurders liegen er niet om. Sneller dan bewoners, beleidsmakers en marktpartijen kunnen handelen wordt de lat in no time hoger gelegd. Je zou maar op dit moment als beleidsmaker bij een woningcorporatie, gemeente of provincie sturing moeten geven aan de ontwikkeling van een woningportefeuille.
Er zijn te weinig huurwoningen, maar er zijn ook te weinig locaties om nieuw te bouwen. Naast de roep om nieuwe woningen vraagt de bestaande portefeuille om aandacht. Nou ja aandacht, voor de komende 30 jaar staan er in Nederland jaarlijks minimaal 160 nieuwbouwwoningen per werkdag gepland terwijl de renovatieopgave met 1.000 woningen per werkdag daar nog eens bovenop komt. Deels vanuit een onderhoudsopgave, maar vooral ook vanuit de beoogde doelen voor energiereductie die grotendeels in de bestaande portefeuille moet plaatsvinden. Energiereductie is niet altijd hetzelfde als aardgasvrij, en bovendien, alles wat je doet moet ook nog eens circulair zijn. Met al deze doelen mag de betaalbaarheid voor de bewoner niet in het gedrang komen. Kortom je zou maar moeten sturen op bezit. Want het ontbreekt op dit moment aan inzicht en tijd om eerst deze volledige opgave te bestuderen en het in één keer goed te doen. We moeten aan het werk en terwijl we werken met elkaar ontdekken wat potentie heeft voor herhaling en wat vooral niet!
Korte termijn
Natuurlijk kun je op korte termijn keuzes maken die nu resultaat opleveren. De slechte woningen opwaarderen en de E-F-G labels wegwerken laat zien dat je nu op de goede weg bent. Maar wat wordt dan de volgende stap? Je gaat woningen waar je nu geld in hebt gestopt niet zomaar weer opnemen in je investeringsplannen. Dat kan alleen als je daar nu al over nadenkt. Daarnaast zijn er woningen waarbij direct op een hoog niveau geëxperimenteerd is. Nul-Op-de-Meter renovaties of andere hoog niveau renovaties zijn er wel, maar nog niet op grote schaal. De investeringen blijken te hoog en de resultaten zijn niet altijd bevredigend. Maar wat moet je dan wél doen als gemiddelde corporatie? Simpelweg afstoten en ‘goede’ nieuwbouw neerzetten biedt geen soelaas, en is enkel een druppel op een gloeiende plaat. Bovendien zadel je dan iemand anders met de ‘slechte’ woning op, vaak een particulier die de kennis en de middelen ontbeert om er een goede woning van te maken. Een worsteling waar je als maatschappelijke organisatie niet zomaar een passend antwoord op hebt gevonden.
Aardgasvrij vs. energiearm
Op dit moment gaat de meeste aandacht gaat uit naar de energietransitie. In 2050 mogen we nog maar een fractie van de CO2 uitstoten (voor energie en materiaal) van wat de woningen nu doen. In 2030 moeten volgens het Klimaatakkoord 1,5 miljoen woningen al substantiële stappen gemaakt hebben. Maar we verwarren deze opgave wel vaak met de opgave om aardgasvrij te worden. Nederland wil namelijk ook van het aardgas af, om niet afhankelijk te zijn van import of boringen in Groningen. Dat is de opgave voor de (proeftuinen) aardgasvrije wijken. Omdat het overgaan op een andere brandstof gepaard gaat met de keuze voor een alternatief, kunnen we gelijktijdig stappen maken in de CO2-reductie. Maar feitelijk zijn het twee verschillende opgaven. Dit is voor de bewoner natuurlijk niet uit te leggen en wordt gezien als een pot nat. Maar bij het opstellen van de warmtevisies is dit een essentieel onderwerp in de te kiezen strategie. Het verwijderen van de aardgasvoorziening is een opgave, maar als de bron die terugkomt een biomassa of energiecentrale betreft is nog maar de vraag wat daar de CO2 uitstoot van wordt. Plus welke gevolgen heeft dit voor de renovaties van het bezit wat er nu staat en komende jaren zal blijven staan?
Complex als ordening
Traditioneel wordt in corporatieland het complex als eenheid gebruikt. Dat is de maat waarin we het bezit kunnen sturen. Het betreft dezelfde woningen, of in ieder geval woningen die in dezelfde tijd gebouwd zijn. Al komen we ook bezit tegen van corporaties die gefuseerd zijn waarbij je je afvraagt waarom die woningen tot één complex behoren. Maar behalve dat het makkelijk is een nummer aan een groep woningen te hangen kun je je afvragen of de voordelen opwegen tegen de nadelen. We zijn geneigd om een complex in zijn totaliteit hetzelfde aan te pakken. Veelal hangt er aan een dergelijk nummer namelijk ook de portemonnee, bedoeld om het onderhoud en renovatie van te (gaan) betalen. Bij 25 woningen is dat niet erg, maar als een complex 200 of 300 woningen omvat moet je je afvragen of uniformiteit wel de juiste oplossing is. Vanuit het aanbod gezien (hoeveel dezelfde woningen heb je nodig?) maar ook vanuit huurstelling, uiterlijk en investering. En moet het allemaal gelijktijdig plaats vinden, terwijl 200 woningen renoveren nu eenmaal voor overlast zorgt. Met de financiële en organisatorische afweging centraal wordt er veelal gekozen voor bundeling terwijl wanneer je naar innovatie en leefbaarheid in het complex zou kijken spreiding over enkele jaren een werkbaardere optie voor vele mensen zouden zijn.
Anders ordenen
Maar wat als je nu op een andere manier kijkt. Neem niet langer het complex als ordening, maar kijk naar de woning en onderdelen van de woning, de componenten. Ik heb hier al vaker over geschreven, maar ondertussen hebben we meer ervaring met het indelen en het daadwerkelijk toepassen van die ordening. In dit artikel hebben we toegelicht hoe wij de Nederlandse woningvoorraad terug brengen tot een beperkt aantal component families. De woningvoorraad in Nederland is niet uniek, en er is een grote mate van herhaling. Maar het gaat nu niet om hoe deze indeling tot stand komt. Het gaat er vooral om hoe je een dergelijke ordening in kunt zetten om daadwerkelijk anders te gaan sturen.
Anders sturen
Met componenten kun je als professioneel eigenaar op een andere manier sturen. Je kunt je eigen schaal creëren door meerdere complexen (groot en klein) tegelijkertijd aan te pakken of om langlopende afspraken met marktpartijen te maken. Misschien nog voordeliger, je kan met meerdere vastgoedeigenaren een eigen schaal creëren en daarmee de risico’s en kosten delen, terwijl je gezamenlijk (nieuwe) kennis opbouwt. Het dak is een goed voorbeeld hierin. Door gelijksoortige daken in kaart te brengen heb je het niet meer over één complex, maar over duizend gelijksoortige daken die de komende jaren verbeterd dienen te worden. Bij het ene complex ingegeven door (achterstallig) onderhoud, bij een ander complex ingegeven door de slechte labels die de woningen hebben, en bij een derde complex omdat het in een aardgasvrije wijk ligt. Drie verschillende redenen om tot vervanging over te gaan, maar de oplossingen kan gelijk zijn. Eigenlijk is dat hetzelfde wat het programma ‘De Renovatieversneller’ beoogt, meer gelijke woningen op een gelijke manier aanpakken, de schaal van het complex vervalt daarbij. Alleen bieden we met componenten ook de handvatten om dat daadwerkelijk te gaan doen. Juist omdat de ingreep te overzien is in overlast en kosten. Tot slot, een component aanpak wil niet zeggen dat er geen complex gewijze aanpak meer mogelijk is, die blijft gewoon bestaan. Maar componenten stellen je in staat om op thema, of op oplossingswijze een koers te kiezen.
Ritme van de cycli
Een van de redenen om niet alles in een keer te doen maar om de componenten van een woning los te beschouwen heeft te maken met het ritme van de cyclus van een gebouw. Die lopen niet allemaal gelijk omdat de gebruiker grote invloed en impact heeft op de kwaliteit. Als gebouwbeheerder heb je een MJOB, die veelal leidend is in de besluitvorming. Of in ieder geval de momenten bepaalt waarop je naar de woning gaat kijken. Het komt maar zelden voor dat alle grote ingrepen samenvallen, waarmee een grote stap in één keer te rechtvaardigen is. Vaak zijn er nog wel onderdelen van de woning die goed zijn. Je moet dan afwegingen maken wat je wel doet en wat je niet doet. Bij “alles in een” concepten moet dan ook alles gebeuren, er is geen ruimte binnen NOM om iets niet te doen.
Met componenten hoef je die keuze niet te maken. Je voert alleen de stappen uit die op dat moment nodig zijn én passen binnen het beleid. Het vraagt wel om een blik in de toekomst, (wat moet je dan daarna nog doen), maar dat is in te plannen, immers je bent al gewend om met een MJOB te werken. Bijkomend voordeel is dat de investeringen in de tijd lager zijn, waardoor je het totale investeringsvolume kunt uitvlakken.
Circulariteit
In de introductie werd circulariteit al genoemd. Dit thema wordt steeds belangrijker. Maar we zijn pas net begonnen met de energietransitie, en er is nauwelijks ervaring met circulariteit. Een van de uitkomsten van een recent onderzoek naar circulariteit bij woningcorporaties was om vooral reële doelen te stellen. Een 100% circulaire woning is nog ver weg, maar een circulair dak ligt binnen bereik. Juist door reële doelen te stellen kun je waarmaken wat je belooft en stap voor stap verder komen. Een van de verwachtingen daarbij is dat de rollen van partijen gaan veranderen. Zo zullen producenten naar voren schuiven in de keten als ze circulaire producten, mogelijk met montage, aan kunnen bieden.
Kiezen van routes.
Dit artikel begon met hoe moeilijk het is om te sturen op de kwaliteit van zo’n grote voorraad. Er zijn zoveel verschillende doelen, dat het niet te doen is om alle doelen gelijktijdig te realiseren. Dit terwijl in de moderne besluitvorming de gesprekken meer ‘open’ worden gevoerd en iedereen een mening mag vormen, en dat dus ook doet. Plus dat daarmee de ontwikkelingen van beleid en invloed van belanghebbende in hoog tempo elkaar opvolgen. Bij een complexmatige aanpak kom je slechts eens in de zoveel tijd langs, en als je dus nu besluit bij een grote ingreep bepaalde dingen niet of minder te doen, dan kom je pas over zo’n 25 jaar weer terug.
De vraag is of je het niet te moeilijk en te star maakt met een complex aanpak (what’s in a name?) omdat je op deze manier vaak achter de feiten aan loopt. Dit terwijl je vanuit portefeuille juist zou moeten sturen en anticiperen op de veranderingen waarvan je verwacht dat ze gaan komen en flexibel moet kunnen reageren op veranderingen die je niet hebt verwacht..
Met kleinere stappen kun je meer variëren en dwars door de voorraad heen gaan. Door bijvoorbeeld niet alleen beleid te vormen op de daken in je bezit maar ook programma’s (bijvoorbeeld verduurzaming jaren ‘80 woningen) en of projecten (bijvoorbeeld groene daken) te organiseren die werkelijk deze kwaliteit tot realisatie brengen. Daarmee kan je ingrijpen waar het meest nodig is, of waar het de grootste impact heeft. Het geeft je als organisatie meer grip op de voorraad en daarmee het stuur (terug?) in handen. Misschien niet altijd in het tempo dat je gewend was. Maar anderzijds zorgt het er wel voor dat de impact van keuzes die later minder effect blijken te hebben alsnog ongedaan en/of gecorrigeerd kunnen worden. Immers de investering is nog niet geheel uitgegeven.
Stuur in handen
Deze strategie hebben we onlangs voor een aantal gemeenten en corporaties toegepast. De gemeente kan de ordening naar componenten gebruiken om de particulieren in de stad te benaderen. Afhankelijk van het gebied waar ze op richten kunnen ze een programma opzetten voor het verbeteren van woningen in een buurt, het organiseren van bewonersavonden, of zelfs heel specifiek een uitvraag opzetten voor een bepaalde (component)oplossing.
De corporaties gebruiken de ordening om op verschillende manieren naar hun eigen bezit te kijken. Zeker in een tijd waarin RGS en inkoop centraal staan binnen de corporaties, kan een dergelijke ordening tot een andere bundeling leiden. Als portefeuillehouder betekent dit dat je nu even je bestaande ordening los moet laten, om uiteindelijk het stuur stevig in handen te kunnen nemen. Het stelt je daarmee in staat om effectief te sturen in de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad. Stap-voor-stap en component aanpak zijn hierbij sleutelbegrippen die flexibel ingrijpen mogelijk maken.
